地価が下がると、土地を担保にして融資をする銀行が大きな痛手を受ける。融資先への債権はあっという間に不良債権化し、銀行経営を圧迫する。民間に限ってもメガバンク、地方銀行、信用金庫、信用組合とあらゆる金融機関がこの不良債権にあえぎにあえぎ、りそな、足利銀行、ＵＦＪといった一流銀行もゆきづまった。バブル経済による地価暴騰を背景に、土地担保さえあれば無理やりにでも融資をしてきたのがメガバンクをはじめとする金融機関だった。そのバブルが崩壊し、一〇年以上下がりつづける地価に、彼らは長い間苦しめられてきた。バブル崩壊から一五年を経たいま、銀行は過去の教訓をどのように活かし、どのように融資方法を変えているだろうか。従来、日本で行なわれてきた不動産担保融資は、特定のプロジェクトのために融資をする場合でも、担保は企業全体からとられていた。万一プロジェクトの産物から予定の収益が上がらず、融資の返済にゆきづまったときには、企業が責任を持って全保有資産から返済のための財源を調達する。だからこそ貸手の金融機関も不動産についてあまり知識がなくても、安心して融資することができた。だが、バブル経済の中でこうした融資方式をとった金融機関は、いまでは大量の不良債権を抱えてしまった。昨今、識者やマスコミには、「金融機関は担保不動産に頼りすぎ、企業やその経営者の信用度を無視してきた」「本来の融資は企業ないしは経営者の信用を見極めて貸すべきで、担保で貸すべきでない」との論が多い。
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